31 Ene ALERTA INFORMATIVA: MORATORIA EXCEPCIONAL ARRENDAMIENTOS LOCAL DE NEGOCIO Y DE USO INDUSTRIAL
REAL DECRETO-LEY 15/2020, DE 22 DE ABRIL, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.
En fecha de 22 de abril de 2020, se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado, el REAL DECRETO-LEY 15/2020, DE 22 DE ABRIL, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (en adelante “RDL 15 2020”), que contiene un conjunto de nuevas medidas de alcance diverso, “con el fin de responder a las necesidades de apoyo reforzado derivadas de la prolongación de esta situación excepcional, de seguir protegiendo y dando soporte al tejido productivo y social, de minimizar el impacto y de facilitar que la actividad económica se recupere en cuanto empiece a remitir esta situación de emergencia de salud pública, se aprueba un nuevo paquete de medidas que refuerza, complementa y amplía las anteriormente adoptadas y se centra en el apoyo a las empresas y a los trabajadores”, tal y como se recoge en su Preámbulo.
En esta nueva alerta informativa nos centraremos, en particular y enmarcada dentro de las medidas destinadas a reducir los costes de pymes y autónomos, en los requisitos que han de concurrir y ser acreditados por los arrendatarios de inmuebles destinados a uso distinto al de vivienda habitual para la aplicación de la moratoria en el pago de la renta y que procederemos a resumir a continuación.
La referida moratoria aplicable a locales de negocio y de uso industrial es una medida regulada en los artículos 1 a 5 del RDL 15 2020.
MORATORIA EN EL PAGO DE LA DEUDA ARRENDATICIA
- ¿QUIÉN PUEDE SOLICITAR ESTA NUEVA MORATORIA?
Según lo dispuesto en los artículos 1 a 3 del RDL 15 2020, pondrán acogerse a la moratoria en el pago de la renta arrendaticia, aquellos arrendatarios autónomos o pymes con contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales comerciales y de uso industrial) y afectos a su actividad, que acrediten la concurrencia de determinados requisitos referidos, básicamente, a la suspensión legal de la actividad o reducción sustancial de la facturación, derivada de la situación de emergencia sanitaria.
- ARRENDADOR EMPRESA O ENTIDAD PÚBLICA DE VIVIENDA O GRAN TENEDOR: APLICACIÓN AUTOMÁTICA DE MORATORIA DE DEUDA ARRENDATICIA SI CUMPLE CON LOS REQUISITOS EXIGIDOS
El arrendador empresa o entidad pública de vivienda o gran tenedor habrá de aplicar automáticamente la moratoria prevista en el RDL 15 2020, para el aplazamiento del pago de la renta durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes (hasta un máximo de cuatro meses), en el caso de haber recibido en plazo la solicitud de un arrendatario que acredite la concurrencia de los requisitos legalmente previstos y siempre y cuando no se hubiere alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
Dicha solicitud de aplazamiento habrá de efectuarse dentro del plazo de un mes desde la entrada en vigor del citado RDL (Véase Disposición Final Decimotercera (“en vigor al día siguiente de su publicación”), es decir, hasta el 23 de mayo de 2020.
La prórroga de la moratoria se realizará mes a mes y siempre y cuanto el plazo inicialmente indicado (aplazamiento de la siguiente mensualidad a la solicitud devengada durante la vigencia del estado de alarma) resulte insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID19.
Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Finalmente y a los presentes efectos, recordaremos que se entenderá como gran tenedor a aquella persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o de una superficie construida de más de 1.500 m2, según lo dispuesto en el artículo 4 del RDL 11 2020.
- ARRENDADOR PERSONA FÍSICA o JURÍDICA PROPIETARIO DE HASTA 10 INMUEBLES URBANOS: POSIBILIDAD DE PACTAR APLAZAMIENTO TEMPORAL Y EXTRAORDINARIO Y APLICACIÓN DE FIANZA A PAGO DE RENTA.
Siempre y cuando no se hubiere alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta, el arrendatario que acredite la concurrencia de los requisitos previstos en el RDL 15 2020 y que ya hemos adelantado se encuentran referidos, básicamente, a la suspensión de la actividad o reducción drástica de la facturación por razón del COVID19, podrá solicitar a su arrendador que ni sea empresa o entidad pública de la vivienda ni gran tenedor, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, sin que resulte de aplicación automática la moratoria. Esto es, no existirá una aplicación por imperativo legal y precisará del acuerdo entre las partes.
Exclusivamente en el contexto de un eventual acuerdo para el aplazamiento, la ley prevé las partes podrán disponer libremente de la fianza y proceder a su aplicación para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.
En tal caso, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo máximo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
- ACREDITACIÓN DE LA CONCURRENCIA DE LOS REQUSITOS DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA.
En el caso de autónomo arrendatario, con un contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad, deberán acreditarse los siguientes extremos:
- Afiliación y alta en el Régimen Especial de Trabajadores por Cuenta Propia: Estar afiliado y en situación de alta, a fecha 14 de marzo de 2020, de declaración del estado de alarma debido a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- Suspensión de la actividad: Por encontrarse dentro del elenco de actividades suspendidas por el RD 463/2020, de 14 de marzo y que aparecen enumeradas en su Anexo u órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido RD.
La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
- Reducción de la facturación en, al menos, un 75%: En el supuesto de que su actividad no se haya visto directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior, si bien el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad, si así lo requiere.
En el supuesto de que el arrendamiento del inmueble se encontrare afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme, la empresa que desee beneficiarse de las medidas excepcionales anteriormente descritas, habrá de acreditar al arrendador bien la suspensión, por imperativo legal, de la actividad o bien la reducción de la facturación en, al menos, un 75% en los mismos términos que los autónomos arrendatarios y, además, cumplir con, al menos 2 de los siguientes límites cuantitativos, previstos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, para la formulación de balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados:
- Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
- Que el importe neto de su cifra anual de negocio no supere los ocho millones de euros.
- Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
El RD no clarifica si la exigencia de tales requisitos cuantitativos han de verificarse únicamente respecto al último cierre del ejercicio social o bien si han de concurrir en relación a los dos últimos ejercicios sociales consecutivos, que es lo que requiere el citado precepto mercantil para la formulación de balance y estado de cambios en el patrimonio neto abreviados.
- CONSECUENCIAS DE LA APLICACIÓN INDEBIDA DEL APLAZAMIENTO ARRENDATICIO.
El artículo 5 del RDL 15 2020 dispone que los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos legalmente establecidos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
***
** La presente circular se emite con fines puramente informativos y no constituye opinión legal